مقایسه مهاجرت به عمان و قبرس شمالی از طریق خرید ملک

 

در ادامه، شرایط عمان و قبرس شمالی برای دریافت اقامت از طریق خرید ملک را از جنبه‌های مختلف مقایسه می‌کنیم. این مقایسه شامل حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری، نوع و مدت اقامت (موقت، دائم یا تابعیت)، مزایای اقتصادی و مالیاتی، محدودیت‌ها و قوانین مرتبط، و کیفیت زندگی و امنیت در هر کشور است.

 

حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری برای دریافت اقامت

• عمان: برنامه اقامت سرمایه‌گذاری عمان دو سطح دارد. سطح اول مستلزم سرمایه‌گذاری حداقل ۵۰۰ هزار ریال عمان (OMR) (معادل ~۱٫۳ میلیون دلار) در ملک (یا کسب‌وکار/اوراق دولتی) است و در ازای آن اقامت ۱۰‌ساله اعطا می‌شود . سطح دوم با ۲۵۰ هزار ریال عمان (حدود ~۶۵۰ هزار دلار) سرمایه‌گذاری در ملک، اقامت ۵‌ساله فراهم می‌کند . این اقامت‌ها قابل تمدید هستند مشروط بر حفظ سرمایه‌گذاری.

• قبرس شمالی: طبق قوانین فعلی، برای دریافت اقامت از طریق خرید ملک حداقل قیمت مشخصی به صورت قانونی تعیین نشده است . در عمل، بیشتر سرمایه‌گذاران خارجی ملکی به ارزش میانگین حدود ۱۵۰ هزار پوند (معادل ~۱۸۰ هزار دلار) خریداری می‌کنند تا واجد شرایط اقامت شوند . حتی با مبالغ کمتر (مثلاً ~۷۰ هزار پوند که حداقل قیمت املاک در بازار است ) نیز می‌توان اقامت موقت گرفت، هرچند اقامت دائم مستلزم نگهداری ملک و تمدید اقامت به مدت شش سال و شرط حضور ۱۸۰ روز در سال است . به طور معمول، خریدار ملک پس از خرید، یک اقامت موقت یک‌ساله دریافت کرده و با تمدید سالانه آن برای ۳ سال و سپس تمدیدهای ۲ساله تا سال ششم، امکان درخواست اقامت دائم را به‌دست می‌آورد .

 

نوع اقامت اعطایی و شرایط اقامت دائم/تابعیت

• عمان: با خرید ملک مطابق شرایط ذکر‌شده، اقامت بلندمدت (موقت بلندمدت) خودحمایتی دریافت می‌شود. این اقامت در سطح اول ۱۰‌ساله و در سطح دوم ۵‌ساله است و وابسته به اشتغال در عمان نیست . دارندگان این ویزای سرمایه‌گذاری می‌توانند اعضای خانواده (همسر و فرزندان) را نیز تحت تکفل خود به عمان بیاورند . اقامت اعطایی دائم به معنای تابعیت نیست، بلکه مجوز اقامت قابل تمدید است. عمان برنامه «شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری» ارائه نمی‌دهد و خرید ملک مستقیماً به تابعیت عمان منجر نمی‌شود . دریافت تابعیت عمان به‌طور معمول تنها پس از سال‌ها اقامت (معمولاً ۲۰+ سال) و احراز شرایط سخت‌گیرانه (مانند تسلط به زبان عربی) امکان‌پذیر است که خارج از چارچوب سرمایه‌گذاری ملک است.

• قبرس شمالی: خریداران خارجی ملک در قبرس شمالی ابتدا اقامت موقت یک‌ساله قابل تمدید دریافت می‌کنند . این اقامت با ارائه مدارک ملک (سند یا قرارداد فروش) و اثبات تمکن مالی در بانک محلی (حداقل ۱۰ الی ۱۵ هزار پوند سپرده) به‌سادگی صادر و هر سال تمدید می‌شود که البته طبق قانون جدید ۲۰۲۵ در صورت داشتن سند تک برگ اقامت فرد ۵ ساله تمدید می‌شود. 

پس از ۶سال اقامت به شرط حفظ مالکیت ملک با ارزش حداقل ۱۲۵ هزار یورو، فرد می‌تواند برای اقامت دائم موسوم به «کارت سفید» درخواست دهد . اقامت دائم (White Card) مشروط به عدم ترک کشور بیش از ۱۸۰  روز در سال طی دوره اقامت موقت است . پس از دریافت کارت سفید و گذشت یک دوره قانونی (چند سال) بدون سوءپیشینه و حفظ سرمایه‌گذاری، امکان تقاضای تابعیت قبرس شمالی وجود دارد . به عبارت دیگر، خرید ملک مسیر مرحله‌ای به سوی اقامت دائم و در نهایت شاید تابعیت را فراهم می‌مقایسه مهاجرت به عمان و قبرس شمالی از طریق خرید ملک، اما تابعیت فوری به دنبال خرید ملک اعطا نمی‌شود.

 

مزایای اقتصادی و مالیاتی سرمایه‌گذاری ملک

• عمان: یکی از جذاب‌ترین مزایای عمان معافیت‌های مالیاتی آن است. در عمان هیچ مالیات بر درآمد شخصی یا سود سرمایه وجود ندارد؛ بنابراین درآمد اجاره یا سود فروش ملک مشمول مالیات نمی‌شود . همچنین مالیات بر ارث اعمال نمی‌گردد . تنها هزینه مالیاتی مستقیم، مالیات نقل‌و‌انتقال (حق تمبر) حدود ۳٪ از ارزش ملک در زمان خرید است که توسط خریدار پرداخت می‌شود . مالیات بر ارزش افزوده (VAT) ۵٪ در عمان برقرار است، اما معاملات املاک مسکونی از VAT معاف هستند . هزینه‌های ثبت و صدور کارت اقامت نیز نسبتاً ناچیز است (برای مثال ~۳۰۰ OMR برای ویزای ۵‌ساله) . از منظر اقتصادی، عمان کشوری با تورم بسیار پایین و ارز پایدار (ریال عمان با نرخ ثابت) است که امنیت سرمایه‌گذاری را بالا می‌برد. بازار املاک عمان در سال‌های اخیر رشد داشته است؛ تنها در سال ۲۰۲۴ ارزش معاملات ملکی حدود ۲۹٫۵٪ افزایش یافته و به ۳٫3 میلیارد ریال رسید که بخشی از آن ناشی از رشد ۱۹٫۴٪ مشارکت خارجی‌ها بوده است . همچنین اجاره‌دهی ملک در عمان می‌تواند سودمند باشد؛ میانگین بازده اجاره در شهرهای عمان حدود ۵٫۶٪ تا ۸٫۳٪ گزارش شده است که در مقایسه با بسیاری از بازارهای غربی رقم رقابتی محسوب می‌شود. این مزایا در کنار ثبات سیاسی و زیرساخت‌های خوب، عمان را از منظر اقتصادی برای سرمایه‌گذاران خارجی جذاب کرده است.

• قبرس شمالی: هزینه‌های خرید ملک در قبرس شمالی نیز نسبتاً پایین و شفاف است. خریدار باید ۰٫۵٪ ارزش ملک را به عنوان حق تمبر ظرف ۲۱ روز از عقد قرارداد بپردازد . در صورت خرید ملک نوساز از سازنده، ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده نیز هنگام انتقال سند پرداخت می‌شود (اگر ملک دست دوم باشد و مالک قبلی VAT را پرداخت کرده باشد، دوباره اخذ نمی‌گردد) . مهم‌ترین هزینه، مالیات انتقال سند است که برای خارجی‌ها ۱۲٪ ارزش ملک می‌باشد (برای شهروندان ترک‌قبرسی یا ترک ۶٪ است) . نیمی از این مبلغ هنگام ثبت قرارداد و نیمی دیگر هنگام صدور قطعی سند به نام خریدار پرداخت می‌شود . قابل ذکر است که دولت قبرس شمالی اخیراً این نرخ را افزایش داده و بخشی از درآمد آن را صرف صندوق غرامت به مالکین یونانی‌تبار سابق (در پی حل‌وفصل مسئله مالکیت پس از ۱۹۷۴) می‌کند . پس از خرید، هزینه سالانه نگهداری ملک ناچیز است (مالیات سالانه ملکی عملاً وجود ندارد یا بسیار کم است، صرفاً ممکن است مبلغی برای خدمات شهری پرداخت شود) . از نظر فرصت سرمایه‌گذاری، بازار املاک قبرس شمالی در سال‌های اخیر رونق گرفته است. قیمت املاک به دلیل تقاضای خارجی‌ها و تورم ساخت‌و‌ساز سیر صعودی داشته و در مناطق محبوب مثل گیرنه برخی پیش‌بینی‌ها رشد بیش از ۳۰٪ در ارزش سرمایه طی آینده نزدیک را مطرح کرده‌اند . نرخ‌های اجاره نیز جذاب بوده است؛ مثلاً به دلیل حضور پررنگ دانشجویان بین‌المللی و گردشگران، پیش از همه‌گیری کرونا بازده اجاره سالانه تا حدود ۱۰٪ نیز می‌رسید و حتی پس از افت ناشی از کرونا اکنون حدود ۵٪ برآورد می‌شود . هزینه‌های زندگی در قبرس شمالی به دلیل استفاده از لیر ترکیه پایین‌تر از بسیاری از کشورها است.

 

محدودیت‌ها و الزامات قانونی برای خریداران خارجی

• عمان: دولت عمانTraditionally only allowed foreign property ownership in designated مجتمع‌های گردشگری یکپارچه (ITC) بود. با اجرای طرح اقامت سرمایه‌گذاری جدید، خریداران خارجی می‌توانند یک ملک خارج از مناطق ITC نیز خریداری کنند به شرطی که ارزش آن به حد نصاب برنامه (۲۵۰ یا ۵۰۰ هزار OMR) برسد . البته مالکیت زمین در نواحی مرزی، مناطق حساس یا اراضی کشاورزی خاص همچنان برای خارجی‌ها ممنوع است (مطابق قانون، زمین‌هایی که به لحاظ استراتژیک مهم‌اند یا کاربری ویژه دارند قابل تملک توسط غیرعمانی‌ها نیست). متقاضی ویزای سرمایه‌گذاری باید حداقل ۲۱ سال سن داشته باشد و منابع مالی خود را اثبات کند. صدور اقامت مستلزم ارائه سند ملک خریداری‌شده و پرداخت هزینه کارت اقامت (حدود ۳۲۶ OMR برای ویزای ۵‌ساله) است . یکی از الزامات مهم، حفظ سرمایه‌گذاری است؛ چنانچه ملک فروخته شود یا ارزش سرمایه‌گذاری به زیر حداقل تعیین‌شده افت کند، اقامت ممکن است تمدید نشود یا لغو گردد. محدودیت دیگری که برداشته شده، امکان فعالیت اقتصادی است – بر خلاف گذشته که ویزای اقامت وابسته به کارفرما بود، اکنون دارندگان اقامت سرمایه‌گذار می‌توانند در عمان کار یا کسب‌وکار مستقل داشته باشند و حتی تا ۳ نفر خدمه/کارمند خانگی استخدام کنند . در مجموع، قوانین عمان در سال‌های اخیر برای جذب سرمایه‌گذار خارجی تسهیل شده است (از جمله کاهش حداقل سرمایه‌گذاری نسبت به گذشته و اعطای حقوقی نظیر تملک ملک مسکونی خارج از ITC)، با این حال انطباق کامل با مقررات (مثلاً اخذ مجوزهای شهرداری، رعایت مقررات ساخت‌وساز و …) همچنان ضروری است.

• قبرس شمالی: خریداران خارجی در TRNC با چند محدودیت قانونی مواجه‌اند. نخست اینکه طبق قانون، یک فرد غیرتبعه فقط می‌تواند مالک یک ملک مسکونی در قبرس شمالی باشد (مثلاً یک ویلا یا آپارتمان؛ برای خرید ملک دوم معمولاً ثبت به نام همسر یا تأسیس شرکت محلی لازم است). همچنین حداکثر مساحت زمینی که یک خارجی می‌تواند تملک کند ۱ دونم (۱۳۳۸ مترمربع) است ، و ملک خریداری‌شده نمی‌تواند بیش از یک واحد مسکونی مستقل داشته باشد . روند انتقال قطعی سند به نام خریدار خارجی مشروط به اخذ «اجازه خرید» (Permission to Purchase) از شورای وزیران TRNC است . این فرآیند اداری ممکن است چند ماه تا بیش از یک سال زمان ببرد. در این فاصله، خریدار با قرارداد فروش محضری مالکیت حقوقی ملک را در اختیار دارد اما سند رسمی (kocan) پس از صدور اجازه خرید منتقل خواهد شد . برای دریافت اقامت موقت سالانه، علاوه بر مدارک ملک، گواهی عدم سوءپیشینه، آزمایش پزشکی (عدم ابتلا به بیماری‌های مسری) و اثبات تمکن مالی نیاز است. نکته مهم دیگر آن است که اقامت اخذشده صرفاً اجازه زندگی در کشور را می‌دهد و مجوز کار محسوب نمی‌شود . برای کار کردن در قبرس شمالی، باید جداگانه از یک کارفرمای محلی پیشنهاد کار گرفت و مجوز کار دریافت کرد یا کسب‌وکاری به ثبت رساند. در دوره اقامت موقت، خروج از کشور مشکلی ندارد اما برای واجد شرایط شدن اقامت دائم، نباید هر سال بیش از ۴۰ روز خارج از TRNC باشید .

 

کیفیت زندگی، امنیت و فرصت‌های اقتصادی

• عمان: عمان به داشتن جامعه‌ای امن و با ثبات شهرت دارد. طبق نظرسنجی Expat Insider 2023، عمان از نظر امنیت شخصی رتبه ۴ جهان و از لحاظ ثبات سیاسی رتبه ۹ را به خود اختصاص داده است ، که نشان‌دهنده میزان پایین جرم و اطمینان خاطر اجتماعی برای ساکنین خارجی است. مردم عمان به خونگرمی و مهمان‌نوازی معروف‌اند و برخورد دوستانه‌ای با مهاجران دارند؛ ۸۳٪ از expatها گفته‌اند مردم محلی برخورد خوبی با خارجی‌ها دارند . زندگی در عمان برای خارجی‌ها نسبتاً آسان است چرا که زبان انگلیسی رایج بوده و بسیاری امور روزمره بدون دانستن عربی نیز قابل انجام است . از نظر کیفیت زندگی، عمان ترکیبی از زیرساخت‌های مدرن (جاده‌های عالی، خدمات شهری مناسب) و محیط سنتی و فرهنگی غنی را ارائه می‌دهد. شهر مسقط پایتخت عمان، شهری تمیز با استانداردهای بالای بهداشت و آموزش است. امکانات درمانی باکیفیت در بیمارستان‌های دولتی و خصوصی فراهم است (اگرچه بیمه درمانی خصوصی برای خارجی‌ها توصیه می‌شود). هزینه زندگی در عمان در مقایسه با برخی کشورهای حوزه خلیج متعادل‌تر است – مثلاً مسکن در مسقط نسبت به دبی ارزان‌تر بوده و یافتن خانه مناسب برای expatها آسان گزارش شده است . سوخت و انرژی قیمت پایینی دارند، اما برای برخی کالاهای وارداتی ممکن است هزینه‌ها بالا باشد. آب و هوا در بیشتر ایام سال گرم و خشک است (به‌جز فصل موسمی در جنوب عمان) و تابستان‌های بسیار گرمی دارد، هرچند اکثر اماکن مسقف مجهز به تهویه مطبوع هستند. از نظر فرصت‌های اقتصادی، عمان اقتصادی متکی بر نفت دارد که در حال تنوع‌بخشی است؛ در سال‌های اخیر بخش‌های گردشگری، لجستیک و ماهیگیری رشد داشته‌اند . برای خارجی‌هایی که مهارت‌های تخصصی دارند (مانند مهندسین، اساتید دانشگاه، پزشکان) بازار کار مناسبی (هرچند رقابتی) وجود دارد و اخذ اقامت سرمایه‌گذاری نیز به آنها اجازه می‌دهد به صورت خوداشتغال یا راه‌اندازی کسب‌وکار فعالیت کنند. البته سیاست «عمانیزه کردن» بازار کار باعث شده در مشاغل عادی اولویت با نیروهای بومی باشد و فرصت‌های شغلی برای مهاجران عمدتاً در رده‌های مدیریتی یا مشاغل نیازمند تخصص بالا متمرکز شود. از منظر سبک زندگی، عمان کشوری اسلامی معتدل است؛ آزادی‌های اجتماعی تحت چارچوب قانون رعایت می‌شود و مهاجران در صورت احترام به فرهنگ محلی، از آزادی پوشش معقول، امکان صرف مشروبات الکلی در هتل‌ها/رستوران‌های دارای مجوز، و برگزاری مناسبت‌های خود برخوردارند. نرخ جرم پایین، قوانین سخت‌گیرانه در برابر تخلفات، و احترام متقابل فرهنگی، عمان را به مکانی بسیار امن برای خانواده‌ها تبدیل کرده است. به طور خلاصه، عمان برای کسانی که دنبال ترکیب امنیت، ثبات اقتصادی و زندگی در محیطی سنتی اما رو به پیشرفت هستند جذاب است.

 

• قبرس شمالی: کیفیت زندگی در قبرس شمالی تا حد زیادی تحت تأثیر اقلیم مدیترانه‌ای، جامعه کوچک و هزینه‌های زندگی پایین آن است. این منطقه با داشتن بیش از ۳۰۰ روز آفتابی در سال، سواحل زیبا، طبیعت بکر و فضای آرام، برای افرادی که به دنبال سبک زندگی آرام‌تر جزیره‌ای هستند ایده‌آل است. امنیت اجتماعی در سطح بسیار بالا قرار دارد؛ نرخ جرم و جنایت جدی ناچیز است و شمال قبرس همانند جنوب قبرس یکی از امن‌ترین مناطق اروپا/خاورمیانه محسوب می‌شود . حضور پررنگ نیروهای نظامی ترک و پلیس محلی، به همراه ساختار اجتماعی صمیمی، احساس امنیت خاطر قابل توجهی به ساکنان می‌دهد. جامعه متشکل از ترکیب جمعیتی ترک‌های قبرسی و مهاجران ترک، به علاوه مهاجران کشورهای دیگر (بریتانیا، روسیه، ایران، کشورهای اسکاندیناوی و …)، فضای چندفرهنگی دوستانه‌ای ایجاد کرده است. زبان رسمی ترکی استانبولی است، اما به دلیل سال‌ها استعمار انگلیس و حضور گردشگران و دانشجویان خارجی، زبان انگلیسی به طور گسترده خصوصاً در شهرها و مراکز گردشگری فهمیده می‌شود که زندگی روزمره مهاجران را تسهیل می‌کند. هزینه‌های زندگی در قبرس شمالی نسبت به اروپا بسیار کمتر است؛ قیمت مواد غذایی، رستوران، خدمات و… برای کسی که درآمد دلاری یا یورویی دارد ارزان تمام می‌شود. حتی در مقایسه با عمان نیز مخارج زندگی (اجاره‌بها، قبوض، حمل‌ونقل) پایین‌تر است، هرچند برخی کالاهای وارداتی یا برندهای بین‌المللی ممکن است گران‌تر باشند چون مستقیم وارد نمی‌شوند. خدمات درمانی در شمال قبرس در بیمارستان‌های دولتی و خصوصی ارائه می‌شود؛ بیمارستان‌های خصوصی با همکاری پزشکان ترکیه‌ای یا تحصیل‌کرده خارج، خدمات خوبی فراهم می‌کنند و هزینه درمان نیز نسبتاً پایین است. در صورت نیاز به مراقبت‌های تخصصی‌تر، ترکیه (شهرهایی مثل استانبول) با یک پرواز کوتاه در دسترس است. برای آموزش فرزندان، چند مدرسه خصوصی بین‌المللی (آموزش به زبان انگلیسی) در شهرهایی مثل گیرنه و لفکوشا (نیکوزیای شمالی) فعالیت دارند. همچنین بیش از ۲۰ دانشگاه (عمدتاً انگلیسی‌زبان) در شمال قبرس فعال است که فرزندان مهاجران یا دانشجویان خارجی زیادی را جذب کرده است . از نظر فرصت اقتصادی، اقتصاد قبرس شمالی کوچک و متکی بر چند بخش اصلی است: گردشگری (هتل‌ها، کازینوها و توریسم ساحلی)، آموزش عالی (دانشگاه‌ها)، ساخت‌وساز و املاک، و کمک‌های مالی دولت ترکیه. برای مهاجرانی که قصد کار دارند، بازار کار محلی محدود است و عمدتاً به مشاغل مرتبط با گردشگری، آموزش زبان، فروش ملک یا راه‌اندازی کسب‌وکارهای کوچک (رستوران، کافه، خدمات به جامعه مهاجران) خلاصه می‌شود. راه دیگر، دورکاری برای شرکت‌های خارجی یا کسب‌وکار آنلاین است که با توجه به هزینه زندگی کم و آب‌وهوای دلپذیر، شمال قبرس را تبدیل به مقصدی جذاب برای دیجیتال نومدها و بازنشستگان کرده است. تفریحات و امکانات رفاهی نیز برای یک زندگی باکیفیت مهیاست: رستوران‌های متنوع (از غذاهای ترکی و مدیترانه‌ای گرفته تا غذاهای بین‌المللی به لطف حضور خارجی‌ها)، مراکز خرید در شهرهای اصلی، ورزش‌های آبی و گلف، و همچنین امکان سفر زمینی به بخش جنوبی قبرس (برای کسانی که ویزای شینگن یا تابعیت مناسب دارند) جهت تنوع تفریح و خرید. یکی از مزایای خاص شمال قبرس، جامعه پرجنب‌وجوش مهاجران انگلیسی و سایر کشورها است که انجمن‌ها و گردهمایی‌های منظم برگزار می‌کنند و به تازه‌واردان در تطبیق با محیط کمک می‌کنند. با وجود عدم رسمیت بین‌المللی، زندگی در قبرس شمالی برای بسیاری از خارجی‌ها به دلیل آرامش، امنیت و مقرون‌به‌صرفه بودن، مطلوب و خوشایند بوده است.

 

در جمع‌بندی، هر دو کشور مزایا و معایب خود را برای مهاجرت از طریق خرید ملک دارند. عمان با سرمایه‌گذاری بالا اقامت بلندمدت، ثبات اقتصادی-سیاسی و معافیت‌های مالیاتی جذاب ارائه می‌دهد، اما هزینه ورود به این برنامه زیاد است و مسیر تابعیت مستقیم ندارد. قبرس شمالی با هزینه سرمایه‌گذاری به‌مراتب کمتر، اقامت قابل دستیابی‌تری فراهم می‌کند و کیفیت زندگی مدیترانه‌ای کم‌هزینه‌ای دارد، اما اقامت در ابتدا موقت بوده و تبدیل آن به دائم و سپس تابعیت زمان‌بر است. انتخاب بین این دو، بسته به اهداف سرمایه‌گذار (مثلاً صرفاً اخذ اقامت امن بلندمدت در یک کشور با ثبات مانند عمان یا بهره‌مندی از سبک زندگی اروپایی مقرون‌به‌صرفه در قبرس شمالی) متفاوت خواهد بود. با بررسی دقیق موارد فوق و مشورت با مشاوران شرکت مهاجرت و سرمایه‌گذاری هزار، می‌توان تصمیم گرفت کدام گزینه با شرایط و اهداف شخصی سازگارتر است.